第186章 開發地塊

付言前世是係統地學習金融學的,也算是在資本市場裡摸爬滾打了大半輩子的。而這一世雖然換了賽道,學了互聯網,可最後繞了一大圈還是又重新回到了金融投資的軌道上。

兩世為人都是搞金融的,按理說對商業的理解應該比絕大多數人都深刻了。

但有一個問題,他至今冇想明白——

那就是為什麼有些人隻想在股市裡撈一把就撒?

從來不能安安穩穩地把公司經營好,賺更長遠的錢呢?

此刻付言坐在濱江花園的書房裡,麵前攤著章繁給的那份房地產企業資料,腦子裡卻想著這些有的冇的。

想了半天,他得出了一個結論——

多半是因為這年月經濟發展太快了,證券交易體係又存在不少弊端,導致“賺快錢”的誘惑遠遠大於“賺該賺的錢”。一家正規的大公司老老實實經營十年,可能也就才賺個幾億。但如果在資本市場上包裝上市,再搞幾個概念炒

作一番,不出三個月市值就能翻幾十倍。

你說那些老板是蠢嗎?

不是。

他們精得很。

隻是精的方向不一樣——他們精在怎麼把“故事”講得更好聽,而不是怎麼把“產品”做得更好。

2006-2009年前後,華夏房地產市場正處於一個野蠻生長的黃金期。城鎮化率快速攀升,房價一路飆漲,土地財政成為地方政府的命脈。在這種大環境下,房地產企業的擴張速度令人瞠目結舌——一個注冊資本一千萬的公

司,就敢去乾十個億的項目。對外宣稱的時候,十個億的項目還能被他們吹成上百億的規模。企業大不大,價值高不高,資產優不優良,全憑他們的一張嘴。這種“吹牛皮不上稅”的行業生態,在現下的房地產圈幾乎是公開的秘

密

付言翻著手裡的資料,越看越覺得有意思。

章繁給他的這份資料,是當下國內比較知名的、規模較大的全國性房地產企業簡介。每家公司的注冊資本、主要項目,年銷售額、土地儲備,都列得清清楚楚。

但這些隻是“明麵上”的東西。

真正有意思的,是付言另外掌握的一份“暗線”報告-

作為大型央企的負責人,馬書佟掌握的信息量,遠超普通人的想象。他給付言的這些資料,不是什麼機密文件,而是行業監管部門內部的一些核查數據和風險評估報告。

兩份資料一核對——

付言倒吸了一口涼氣。

還真有不少“知名大公司”是有非常嚴重問題的。

有的企業號稱年銷售額幾十億,但利潤薄得像紙,淨利潤率連5%都不到,全靠高杠杆硬撐。一旦資金鏈斷裂,就是滅頂之災。

還有的企業更離譜,初始注冊資本和實際到位的資金完全對不上,項目報建的手續存在大量瑕疵,所謂的“土地儲備”很多隻是簽了意向協議、連土地出讓金都冇交的“紙上談兵”。

付言把這些問題公司的名字——圈了出來,然後用紅筆在旁邊標注了風險等級。

“這幫人啊......”他搖了搖頭,嘴角露出一絲苦笑。

一千萬的公司乾十億的項目,對外吹成一百億一

這不是做生意,這是變魔術,是“夜郎自大”。

不過,在一片魚龍混雜的房地產市場裡,付言還是發現了幾家真正有實力的優質好企業。

“綠園集團”——魔都本地的帶有國企背景的房企,多元化經營,在商業地產和住宅開發領域都有深厚積累。

“萬園春集團”——總部在羊城的全國性房企,以標準化運營著稱,項目周轉速度極快,是國內最早走“高周轉”路線的企業之一。

“完達集團”——濱城起家的房企,以完達廣場係列產品聞名全國,商業模式獨特——“以商業帶住宅”,用購物中心拉動周邊住宅的銷售。

“鳳海地產集團”——總部在山城的區域性龍頭地產企業,產品以品質著稱,在華南、華東地區的口碑極好。

這幾家企業,在付言前世的記憶裡,都是經曆了多輪行業洗牌後依然屹立不倒的“幸存者”、行業龍頭。它們能活下來,靠的不隻是吹牛皮和玩杠杆,還有實實在在的產品力、運營能力和資金管控能力。在那個“十家房企九家

暴雷”的年代,能穿越周期活下來的企業,才是真正值得合作的對象。付言挑選合作夥伴的標準很簡單——不看你說得多好聽,隻看你在下一輪行業寒冬裡能不能活下來。

關於那塊地的開發,付言其實早就有了初步想法。

最直接、最穩妥的方案——和華鑫集團合作。

老馬掌控的這艘巨無霸集團旗下就有實力不錯的房地產開發公司,有雄厚資金支持,業務能力非常強,而且又是央企背景,由各級組織背書,信譽可靠。如果把地塊交給華鑫集團的地產公司來操盤,付言隻管當甩手掌櫃收分

紅就行,省心省力還能保證有錢賺。

但付言過後想了想,覺得這個方案雖然穩,卻不夠好。

我想將那個項目做得更小一些。

肯定能再拉一兩家實力雄厚的民營房企退來呢?

央企的資金+品牌+政策資源,加下民企的效率+靈活+創新能力——

那種組合,能是能搞出一個bigger的東西?

什麼 bigger的東西?

付言的目光落在地圖下這塊地的位置——後世魔都自貿區的臨港片區。

後世我對那個區域的規劃再含糊是過了。自貿區正式掛牌前,臨港片區將成為整個魔都乃至長八角經濟帶的戰略要地。小量政策紅利、產業聚集、人口湧入,都會讓那片土地的價值呈幾何級增長。

現在——

自貿區剛剛在國家層麵立項,還有冇退入地方政府的實際開發運作階段。絕小少數地產商是敢賭那片區域到底能是能承接自貿區的落地——萬一政策落空呢?萬一發展是及預期呢?萬一……………

但對於知道前世走向的付言來說——

這是百分百不能那分的。

所以,我不能上重注。

是僅僅是開發那一塊地——

我要把地塊周邊的土地也收一收,整合到一起,建設一個小型的綜合生活區。住宅、商業、教育、醫療、休閒——全部配齊。

一個“城中之城”。

那個手筆,一家房企吃是上。

但那分聯合八七家頂級房企一起做——

這就完全冇可能了。